房地產是否步入后半程？房地產是不是已經過了黃金時代？
5月13日，重慶南坪會展中心，在2018宏觀經濟政策解讀與城市發展論壇暨重慶大學建設管理與房地產學院建筑與土木工程碩士研究生校友分會2018年年會上，重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文做了題為《城市化空間格局影響房地產市場》的演講，對于上述社會爭議的焦點問題，他的回答是——我們仍在房地產的黃金時代。
此次主題為“擁抱改變 相信未來”的大型城市論壇由重慶大學建設管理與房地產學院建筑與土木工程碩士研究生校友分會和博眾城市發展管理研究院聯合主辦，當天，包括住建部原副部長、重慶大學建設管理與房地產學院名譽院長，博眾城市發展管理研究院名譽院長宋春華在內的近千名博眾研究院歷屆房地產MBA、城建EMBA、物業MBA、文旅MBA校友及城市建設與房地產業、文化旅游產業、健康養老產業、物業管理行業等各界人士參加論壇，大家回顧了中國房地產走過的三十年，同時探討目前正處于轉型創新的房地產市場將走向何方。
論壇現場，劉貴文院長對當下房地產市場做了深度剖析，在他看來，當前影響我國房地產的決定性力量就是我國的城市化，“根據國家統計局的數據，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個多億平方米，如果房地產堅持市場導向，如果我們堅持城鎮化的取向，如果這個數據是對的，其實我們的房子是不夠的。”
為什么在業內大呼房地產進入后半程時，劉貴文院長堅持認為房地產仍處在黃金時代？
以下是劉院長演講實錄，看完這段演講，相信你會找到你想要的答案：
第一問題，房地產是否后半程？房地產是不是已經過了黃金時代，這是第一個問題。
第二個，大城市是否過大過密？
第三個，重慶未來是否能成為真正的中心城市？
我相信大家很興奮，重慶因為抖音，讓重慶的洪崖洞在五一期間成為僅次于故宮的全國旅游熱點。重慶未來能否成為中心城市，對房地產產業來說是影響非常巨大的。
首先是時代背景的問題，十九大有精確的論述，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾?？偨Y起來看當前我們的時代和社會有幾個明顯的大的轉變。物質供應從短缺到豐裕，但是我們自己的精神層面并沒有豐裕起來。經過改革開放近四十年，我們已經度過了物資短缺的時代。物資短缺到物資豐裕，但是我們的思想上或者習慣上仍然具有精神豐裕的特征。舉個例子，無論是在重慶還是北京，每次登機之前很長的時間，大家都會排隊，潛臺詞說排隊很重要，其實這是一個偽命題，因為飛機上總是有地方可以坐的。
請大家回憶一下，我們的飛機上沒有出現加座的情況，有沒有哪個買飛機有站票的？沒有，從飛機的座位來說是不是有典型的豐裕特征。
但是為什么我們要排隊去擠呢，我們過去在物資短缺時代里面，我們習慣了短缺的生活模式，我們短缺怕了，坐飛機就像坐公車一樣，要拼命去擠。
所以這個時代的特征，尤其要注意精神方面的建設。在這個意義上，我們從改革開放前四十年注意讓大家一起富裕來，注重經濟增長的效率和速度，現在要過渡到更加關注公平。發展質量上來講，要從數量規模到質量。
因此，下一步房地產業產品關注的熱點，一定是品質要高。
今天宋部長（住建部原副部長、重慶大學建設管理與房地產學院名譽院長，博眾城市發展管理研究院名譽院長宋春華）也講裝配式建筑，其實我們的產業是非常落后的，經過了四十年，我們的房子還是造得跟原來的房子沒有大的區別。比如說四十年前的車子跟現代的車子來講，四十年前的車子已經是古董。但是我們的房子呢，我們給自己的工程質量找到天經地義的理由，認為任何工程都是一個遺憾工程。其實這樣的說法不一定有道理。在豐裕時代里，我們更要注重品質、注重環境、注重公平。
諾貝爾經濟學家的著作中，有一本吉爾布雷思寫的《豐裕社會》。其中就講到，指出“如果空氣臟得難以呼吸，水污染得難以飲用，道路混亂，學校差得讓學生不愿上學……，那么這樣的GDP增長毫無意義”。這本書的觀點對我們當前很有啟發的意義。
下面講一下房地產的問題，在過去二十年中間，很多預測房地產價格要跌的專家都失誤了，包括謝國忠、易憲容等。不僅是學者，很多知名企業也一樣。媒體上傳播很廣的萬科的內部講話引軒然大波。在2014年的時候萬科高層就看淡房市，說市場的房地產進入下半場，已經度過了黃金時間。2008年萬科是銷售約500億的企業，到2015年已經到了2627億，應該是全世界最大的房地產公司之一了。
大家注意一個數據，萬科在2008年的時候賣500多億，但是到了2015年達到了2627億。如果進入下半場，包括萬科在短短兩年之內，2017年銷售增長到了5000億。對比2008年的數據，怎么能簡單地說房地產業進入了下半場呢？
我們怎么來理解？在我看來，當前影響我國房地產的決定性力量就是我國的城市化。
2015的中央城市工作會，反復強調城市發展一定要尊重城市發展的規律。
我認為對于我國城市發展，重中之重的規律就是城鎮化的規律。城鎮化就是講一個國家要發展，人口一定要向城市集聚。其中一個基本規律就是一個國家城鎮化水平大于30%之后，會加速達到70%，之后會進入相對平穩的階段。
我們看西方發達國家，講美國、日本，你可以看到其實他們的城市化比例都相當高，大多數國家在80%。人一定要向城市集中的，這個規律的存在支撐了我們房價的剛性需求。正是因為城鎮化化的推動，每年我國新建建筑達20億平方米，這意味著世界40%的建筑量發生在大陸，42%的水泥和36%的鋼材消耗在大陸，世界上每年需要的塔吊及16000臺中有10000臺在大陸工作。
城鎮化到75%可能是我們將來一個比較穩定的水平。按照每年的城鎮化率增加1%的速度，城市人口要增加1300-1500萬，每人平均30平方米，購置新房4.5億平方米。城市居民如果有10%改善住房需求，每人40平米，又是2.5億平方米的需求。根據國家統計局的數據，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個多億平方米，如果房地產堅持市場導向，如果我們堅持城鎮化的取向，如果這個數據是對的，其實我們的房子是不夠的，平均下來我們每年竣工只有5點幾個億。
在城鎮化推動下，我們的房子在城里是不過剩的，但顯而易見城鎮化率跟我們的建筑業，造房子是非常密切的。韓國的情況，城鎮化在韓國一路推高，它的建筑業占GDP的比重的產業從4.5%到了10%，翻了一倍。
顯而易見城鎮化會拉動我們對住房的需求，也會促進我們這個產業興旺發達。2017年的時候，我們的城市化率58%，這個不是戶籍城鎮化率，是常住的概念。所以，房地產業現在是不是下半場這個不好說。
這是第一個問題，我不認為在城市化驅動的情況下面，我們的產業會很快的渡過黃金時代，其實我們現在仍然是黃金時代，看看領先房企的銷售增長速度就可以看到。當然，產業集中度在顯著增高，這也是不爭的事實。
第二想講的話題是中國未來的發展會走向都市化驅動。
城鎮化過程從原來的城鎮化朝都市化或者大都市化的轉變，是我們產業新的一輪驅動的力量。這其實是一個非常重大的戰略性問題。中國的城鎮化在理論界走過了漫長的路。在改革之初很多人認為發展鄉鎮，發展鄉鎮企業是可以支持中國經濟發展的未來，后來長期堅持大中小城市協調發展，特別強調，我們要限制大城市，要幫助或者促進中小城市的發展。
我們的城市是不是很大了，這個不好說。我認為我們的城市化仍然在高速增長階段，我們要從原來強調大中小城市共同發展的模式，過渡到我們要強調大都市發展的城市化道路。城市化對整個國家增長的動力，還沒有完全的釋放。大家很清楚是在2010年的時候我國GDP的總量超過日本，成為僅次于美國的第一大經濟體。
是什么產業讓我們成為了全世界第二大經濟體？無疑是中國制造，制造在中國前面三十年經濟發展中起到了砥柱中流的作用。我們是名副其實的全世界的工廠，空調、冰箱、洗衣機，大宗商品中國產量全世界第一。我們過去三十年發展的核心動力就是工業化，尤其是圍繞制造業的工業化推進了經濟發展。同樣，我們對很多資源的消耗，我們在全世界也是排名第一的。從產業發展的道路來說，或者叫產業發展的一般經濟規律來講，我們過去的發展是靠資源。改革開放初期，我們廉價的人力資源，尤其是人口紅利。犧牲我們的土地和環境，大量利用我們的資源促進經濟的發展。但是到了下一個階段，靠資本，靠創新。我國復興必然要走向靠創新，靠資本的路。以工業化為核心的，以消耗資源為特征的，在工業化的時代是可以的，但是可持續發展有問題。
我們國家是非常明顯的工業化超前而城市化落后的。我們國家城鎮化率只有工業化率的40%，我們跟全世界比較，我們的城市化和工業化的比例關系都沒有占到優勢，這是非常明顯的說明我們的內生動力，過度依賴工業化。其實城市化在過去相當長一段時間之內的推動經濟社會發展的動力并沒有得到充分的釋放。
另外看就業，在發達國家有個非常顯著的特征，大約超過70%的就業是在服務業。我們現在第一產農業，二產制造業，仍然是就業的主要產業。我們的三產就業只占42.4%，所以從就業來看，我們的現代經濟特征當中，還有相應的一部分是需要轉移到三產業。在2012年到2013年期間，我們的城市或者說我們發展的動力其實有很大的轉變，也極大的影響了城市的發展。大家可以看一下，我們在2012年以前GDP的增速和人口的增速，工業主導的城市要更大。但是在2012年后，就發生了戲劇性的轉變，服務業主導的城市，人口的增長率是顯著高于工業主導的城市，工業主導的城市只有0.1，服務業主導的城市是0.78；GDP的增速也類似。房子有沒有人買，顯而易見是要靠人口增長，人口進去的時候，房價才會漲。為什么一線城市它的房價維持了這么高，增幅這么大，其實這個事情在2012年的時候發生了，我們逐步看到以服務業和以消費為主導的城市在吸引人口方面逐步勝出。
可以非常明顯地看到，其實我們城市化的路還非常長，相當于工業化來說，中國的城市化是滯后的。如果說前三十年靠中國的制造，中國成為全世界的工廠，那下一個階段，中國城市化，尤其是中國城市大都市化會給我們帶來新一輪的動力。過去，我們的經濟發展是資源依賴性，那個時候提城鎮化是可以的。但是現在到了服務業驅動，創新驅動的時候，最重要的是人才依賴，所以這個時候都市化或者大都市化就會成為主要的趨勢。
考慮的第二個問題，我們的城市現在是不是很密？大家可能覺得重慶特別堵車，特別密，但是不密可能就不叫城市了。美國的經濟密度圖，每平方公里的面積上生產的經濟產出的比重。紐約、洛杉磯、芝加哥每平方公里上的產出較高，現在的大部分產出都是在城市發生的。日本三大都市圈：東京、大阪、名古屋每平方公里上的產出非常高，產業的聚集度非常高。從經濟密度上，看看這個數字，我們和不要跟紐約比，就算跟東京比，北京上?，F在每平方公里的產出，仍然有相當大的差距。大概是新加坡的1/3，紐約的1/6。我們的國土，我們的大城市還有相當大的增長空間，所以不要簡單認為城市很密。
另外一個看看大城市，我們國家一直堅持大中小城市協調發展?？纯疵绹@些國家百萬以上人口的占比，大城市率指百萬以上城市的人口占國家人口的比重。我們國家大城市率為23.8%，約為日本的1/3，美國的1/2。所以我們如果從這個意義上來講，可以看到我們的趨勢。人口進一步向大城市聚集，是一個比較常見的趨勢和現象。
最近有學者做了一個研究，對比了北京和上海，結論是最幸福的一個城區是靜安區，靜安區其實是比較密的。城市競爭的核心競爭力是什么？是空間集聚能夠帶來高度的社會分工，因為有了分工，我們就專業人做專業事，所以我們的生產效率，創造的價值會大大的提升。
在這個意義上講，其實我們是需要大城市。在城市發展里面，有個Zipf法則（Zipf法則由美國研究員George Zipf提出，城市人口與其在國家的規模排名成反比）人口排在第一的城市是人口排在第二城市的兩倍，是第三個的3倍。如果從這個意義上來講，我們的城市顯而易見一二線城市仍然存在巨大的增長空間，包括上海北京重慶深圳等等。我們還需要進一步集聚。
這次在十九大文件中作了一個明確的表述，以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。在城市群內部再去講大眾小城市，這個城市群很重要，你現在能不能在重要的城市群，這個對于你的發展至關重要。
學過地理學的都知道我國有一個著名的漠河騰沖線，94%的人口居住在42.9%的東南部地區，意味著中國人口的絕大多數在東南部。十九大確定的城鎮群為主的發展戰略，在國務院的城鎮規劃當中，確定打造20個城市群。從國家戰略上來講，重點要建設長三角、珠三角、京津冀、長江中游，最后一個成渝城市群。其實大都市化如果是一個不可逆轉的，你會明顯看到人口在大城市。在這個過程當中，到底需要多少個城市群。日本有3個，大東京地區那么小的面積，GDP超過了1/3，人口超過1/3。
某種意義上講，我們將來的高度發達城市群個數是非常有限的，我們要抓住這樣一個城市群發展的歷史性的機遇，在中國未來15年高速發展的城市化過程中，做好城市群崛起的工作。這對于成渝來說意義很重大的。成都和重慶還有什么好爭的，你們兩個本來就在一起，如果高鐵再快速的發展，這兩個城市之間的空間距離會縮短到一個小時之內，這個意義上來講，同城化是一個大的趨勢。
城市人口的素質非常重要。美國的底特律大家知道，它的別墅曾經一美元都沒有人買。前些年，很多人對我講，紐約為什么發展的好，因為紐約是金融中心，底特律為什么會垮掉，是因為美國的制造業轉移到其他國家。
底特律在歷史上曾經比紐約還要顯赫，它汽車工業很發達，大家表面上去解釋底特律衰敗，可以說因為汽車生產的全球化轉移而衰敗。其實這是一個比較表面的判斷，在歷史上紐約是一個紡織中心，但是紐約不垮，是因為紐約有聰明的腦袋。底特律為什么會垮，很重要的一點是沒有聰明的腦袋。底特律在歷史上出臺了不利于企業家的政策，將聰明的企業家趕出了底特律，所以導致了底特律衰敗。聰明的腦袋離開了，這個城市就要衰敗。
所以我們要包容，要讓我們的腦袋聰明起來這才重要，要讓更多的聰明腦袋來重慶，是重慶發展的關鍵?？偨Y一下：
第一個房地產是否后半程？我認為不是，我們現在仍然在享受黃金時代。
第二個大城市是否過大過密？我覺得也不是。
第三，重慶未來是否能成為中心城市？我覺得要大家變得越來越聰明，這才行。
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